商业“下沉”成趋势，三四线城市商业将崛起迎来大发展——奉节万达商圈•财富金街成下一个投资热点

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      2018年，随着拼多多在美国纳斯达克敲钟上市，“下沉市场”这个词蹦入大众视野，并且迅速开始流行。
      所谓“下沉市场”，指的是三线及以下城市、县镇与农村地区的市场。

#01 商业、品牌纷纷抢滩下沉城市

      众所周知，早在十年前，知名地产企业金科、碧桂园就开始布局县城地产，以 “农村包围城市”的策略，迅速占领了地产市场份额，也收获了丰厚的红利，尝到甜头。
      不仅地产市场如此，众多商业、商家平台等等也开启“下沉”战略。
      早在2017年，王健林毅然陆续清空海外资产，并正式提出万达商业轻资产战略，加快万达广场全国布局，将万达广场发展到千店规模，覆盖80%以上地级城市，30%以上县级城市。同年，万达开业的51个项目里，三线及其以下城市开业的项目就多达25个，占比近一半。截至2022年底，已在全国31个省、自治区、直辖市的224座城市开业473座万达广场，多数布局于三四线城市。（数据来源于万达集团官网）

      同为商业地产的新城控股，运营和在建的100余家吾悦广场，60%位于三四线城市，40%位于三线和地级市。（数据来源于新浪财经）
      作为中国最大的自营电商平台之一，京东也贯彻“下沉”市场，在全国各地建立了完善的物流基础设施，并积极开展社区团购、家电下乡等行动，京东CEO表明，供应链的“下沉”，亦是新一轮市场争夺战的关键。

      国际品牌也不例外。2018年，咖啡品牌星巴克已经进驻69个县城（数据来源于搜狐）；兰蔻在全国115个城市有272家门店，7年间，城市数量和门店数量双双翻倍（数据来源于商业百科）。除此以外，蜜雪冰城、古茗早已抢占县城市场，喜茶、奈雪的茶在三线城市开店的数量，比二线城市都多。越来越多的品牌正在拥抱小镇青年和县城。

#02 商业选择下沉市场的原因？

      为什么越来越多的平台和品牌看好县城市场，纷纷涌入三、四线下沉城市呢？归纳来说，主要有几点原因：
      （1）一、二线城市的商业日趋饱和，竞争白热化
      在城市化的进程中，无论地产、商业、还是品牌往往争得头破血流，内卷严重。作为地产开发，城市土地日益稀缺、地价高涨，核心区域已经接近全面“地王化”。
      在一、二线城市的商业日趋饱和、同质化，电商红利逐渐衰减的今天，为了寻找新的增长点，以前曾经是劣质“下沉市场”，成为了新的商业引擎。
      因为，选择三、四线城市，优质商业和品牌往往能够拿到更好的资源、政策。类似万达广场这类商业，更是可以给当地财政带来数千万元的税收，大幅拉升周边地价和房价；为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供平台，从而带动当地的产业结构调整。
      （2）三、四线城镇化率，爆发未来商业消费力
      中国的城镇化率一路上升，改善了县城区域的生活条件、公共设施、可支配收入。支撑消费下沉的核心原因，是居民可支配收入增长带来的花钱底气。
      据国家统计局数据，全国居民收入和消费支出稳定增长。2019年，农村居民人均可支配收入16021元，增长9.6%；城镇居民人均可支配收入42359元，增长7.9%。农村居民人均收入增速快于城镇居民1.7个百分点，差距持续缩小。县城生活成本相对稳定，收入多了，有闲、有钱、有购买意愿，县城具有强大的购买力。(数据来源于中国政府网)
      （3）县城青年迫切需求商业迭代升级
      三、四线城市目前的商业模式相对传统，业态传统且分布集中，多数以百货大楼、商业街、批发市场为主。以奉节为例，商业街区集中在老城商圈和滨江新城沿线，以洋洋百货、天街、广场为主要商圈，且消费环境、商家品牌属中低端为主，且同质化严重。但随着奉节文旅城市口碑的建立，城市西扩的开发，本地和外地人口增多，奉节迫切需要一个品牌更高端化、消费环境主题化、更具体验感的商业综合体。
      对于回归县城的青年们，缩短与大城市的繁华差距，只能依靠商业消费来体验。调查数据显示，小镇青年的消费性支出比例保持在39%（全国平均比例37%），而且他们拥有更多的闲暇时间去消费：每周工作时间达到40小时的居民在三四线城市中只占35%，而在一二线城市中则达到50%以上！对于县城年轻人来说， 商业消费正是他们实现“城市生活梦”的核心。三、四线城市商业迭代升级迫在眉睫！

奉节商业夜景，来源于网络

#03 锁定商业客群

打造有活力的商业综合体

      既然“下沉”市场是座金矿，那么如何切入做好商业也是至关重要，不可盲目开发打造？首先，商业街的出路是在细分市场做特色，以奉节为例，三四线城市消费客群大致分为五类：
      A.老居民为主的地缘性客群：
      由老百货商业、社区商业街来满足。其中社区商业街，适合于极小体量商业街，是最安全最低成本的发展方向，但基本依靠自然来访客流，失去面向未来的发展空间。
      B.大众家庭型客群：
      此部分客群最多，基本由万达等城市级购物中心满足。这类消费需要大空间的主力店、专门店带动，不适合租售形式的商业街项目。
      C.城市领袖圈层：
      每个城市都有自己的领袖圈层，此部分客群追求享受和私密，关注社交和休闲。此类消费一般未被满足，是消费外溢最严重的板块。而且消费客群、经营商家、不动产投资者这三类群体基本重叠。适合有潜力、有品质的、高端商家品牌的商业载体。
      D.新兴年轻客群：
      任何城市都有年轻客群不断涌现，这是引领时代的客群，他们追求新潮体验，是最重要的消费群体和主动传播群体。适合潮趣品牌、体验感超强的商业空间。
      E．文旅类客群：
      随着奉节成为国际闻名的旅游之城、产业之城，来自国内外的文旅游客、产业客群、商务客群、康养客群等。适合发扬本地特色的商业品牌和体验。
      综合以上分析，三四线城市的商业体必须立足本城市的核心商圈，周边聚集消费主流群体，同时，商业体需要未来生活方式预留升级的空间。数据显示我国25-34岁的消费人群占总人口的32.1%，小城市消费从众性、从新性较强，对新事物比较敏感，所以商业设计一定要有主题和特色，融入城市文化特色，从而吸引和带动人流增加竞争性。
      因此，结合城市特点，需打造全龄、全时的差异化体验类商业综合体，满足全体消费客群，是商业下沉到县城的正确打开方式。

图片来源于网络

#04 万达迅速在小镇崛起的秘密

      万达集团磨砺35年商业运营经验，它的商业模式对于三、四线城市是十分合适。
      首先，商业综合体定位更准确。万达广场历经4代综合体模式，第一、二代产品主要为单体店、复合店或者街铺。万达的第三代产品是打造一个城市综合体，集合吃、喝、玩、乐、购、娱、住等产品，为城市创造一个新中心和新商圈。“万达广场，就是城市中心”的定位，放到三四线城市就很吃香，成为各地政府招商的“香馍馍”！
      而奉节万达广场就是第四代万达广场，在前三代基础上，在场景及体验感上更为丰富，更具差异化、体验感，对奉节的传统式商业街区的冲击更甚，也更符合当下消费者精致、潮趣等的时代需求。

奉节万达广场效果图

      其次，万达带来的经济效益惊人。它为当地财政带来数千万元的税收，大幅拉升周边地价和房价，提供上万个就业岗位。每个万达综合体也会为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供平台，从而带动当地的产业结构调整。且万达广场的开业数量也在持续上升，每年的出租率更是高达99%。

数据来源：万达历年财报

      奉节万达广场项目计划总投资约8亿元。项目计划2025年10月开业运营，建成后将实现年营收6亿元以上，年税收2000万元，提供就业岗位约5000个，为奉节打造区域性消费中心和世界级旅游目的地，推动高质量发展、创造高品质生活提供坚实支撑。
      最后，万达广场赢得地方政府的青睐关键是两大法宝，一是订单商业与商业资源，二是独有的城市综合体模式。
      万达的订单商业是指一种先招商、后建设开发的商业模式，即与国内外一流的主力店商家签订战略合作协议，通过与合作伙伴的共同选址开发、提前进行技术对接、按城市级别和项目地段等因素确定平均租金，这种模式避免了投资风险，并有效地确保项目快速发展。
      除此之外，万达广场还拥有深度合作的全球品牌资源。在万达广场发展的过程中，还诞生了自身的品牌资源，比如万达电影、万达宝贝王、大玩家、连锁酒店等。丰富的商业资源使每个万达广场项目在开工之前，主力店招商问题就已经基本解决。
      万州万达广场开业时破了万达广场的开业客流量纪录，开业头三天客流达110万人次，也就是说大部分万州市民三天内去了多次。江津万达广场，开业首日客流达38万人次，营业额达3380万元+，日均客流量约3.9万人次。事实证明万达广场就是繁华地标。

江津、万州万达广场开业实拍图

#05 奉节万达商圈•财富金街

渝东北壹号财富资产

      超百万客流∣ 成就掘金生意场
      奉节万达广场•财富金街，占据城市未来新中心，无缝接驳万达广场购物中心强大客流量，必将成为奉节未来旅游、文化、教育、交通、商业中芯，辐射奉节、巫山、巫溪乃至整个渝东北以及重庆主城约200万文化旅消费客群。
      稳定消费力∣闭眼做生意
      奉节西部新区配套逐步完善，周边政府、商务、中高端社区林立，带动优质消费客群入驻，目前项目周边常驻人口已突破约10万人，如此稳定的中高端消费客群，无论是自营还是出租，旺盛消费有钱景。

      稀缺掘金铺∣轻松做房东
      2023年9月，财富金街与卓越商管机构鉴正伟业达成招商合作，为金街保驾护航。作为“全国文商旅资产运营服务机构”——鉴正伟业，曾成功操盘运营解放碑八一好吃街、重庆解放碑•高品生活广场等。鉴正伟业将陆续引入知名品牌进驻金街，如瑞幸咖啡、庖丁家牛肆、守财炉烤鸭、怒火八零牛肉串串、二筒火锅、湘域中餐、春浅活鱼馆、丘二馆、魅KTV等商业品牌，汇聚各自时尚元素，引领城市潮流风尚。后续还将引入本地优质商家进行创新升级，因地制宜的为奉节人民打造一个全新中高端消费聚集地。

金街意向品牌商家，更多品牌洽谈中

      奉节万达商圈.财富金街开启真招商、真运营、真租金、真优惠政策，国庆双节推出6重优惠礼，优选稀缺带租约铺源，限时享额外折扣、成交即送电器礼、来访礼、置业礼等。
      总价仅57万，低门槛抢购万达商圈建面30-60㎡财富金铺。把握时代趋势，下沉商业市场的春天就要来了，赶紧上车吧！

来源：奉节万达广场

情牵江南

说这么多目的就是一个，让大家买商铺。各位要小心了，投资有风险，特别是商业地产，切记切记切记！

忘了你忘了我

期待万达广场

夔龍中國

试目以待